El norte ya no tiene espacio vacío: la vacancia industrial sube al 7% y replantea el nearshoring

Durante tres años, el norte de México fue la joya de la corona del nearshoring global. Había tan poca vacancia industrial en estados como Nuevo León, Coahuila y Chihuahua que las empresas extranjeras tenían que anotarse en lista de espera para conseguir una bodega. Ese tiempo pasó.

De 1% a 7%: la vacancia que cambió la conversación

En 2023, la vacancia industrial en el norte de México rondaba el 1%. Una cifra históricamente baja que reflejaba la presión brutal sobre el mercado: más demanda que oferta, más empresas queriendo instalarse que espacios disponibles.

A mediados de 2026, ese número llegó al 7%. No es un colapso, pero sí un cambio de señal claro: el mercado se está relajando. Los espacios ya no se absorben tan rápido, y las listas de espera que existían en parques industriales de Monterrey y Ciudad Juárez se están acortando.

¿Qué pasó? No es que el nearshoring frenó. Es que la pregunta cambió.

El cuello de botella que nadie anticipó: la electricidad

El problema central no es la falta de empresas queriendo venir. Es que muchas de las que ya llegaron —y las que quieren llegar— no encuentran suficiente electricidad para operar.

El dato es contundente: el 91% de las empresas instaladas en la región norte reportan dificultades con el suministro eléctrico. No hablamos de apagones esporádicos: hablamos de falta de capacidad instalada para satisfacer la demanda industrial que el propio boom del nearshoring generó.

El norte de México construyó parques industriales a velocidad récord entre 2022 y 2024. La infraestructura eléctrica no corrió a la misma velocidad. El resultado: bodegas disponibles que nadie puede llenar porque no hay watts suficientes en la red.

Los estados que más sienten el cambio

Nuevo León, Coahuila y Chihuahua son los que más sienten la transición. Son también los que más crecieron durante el boom, y los que más presión acumularon sobre su infraestructura.

• Nuevo León: Sigue siendo el epicentro, con más de 45 parques industriales y 2.1 millones de empleos en manufactura. Pero la ocupación de casi 97% en sus parques más establecidos empieza a ceder terreno conforme el mercado se reequilibra.
• Chihuahua: Ciudad Juárez sigue siendo imán de manufactura electrónica y automotriz, pero el crecimiento de la red logística y eléctrica no ha igualado el ritmo de nuevas instalaciones.
• Coahuila: Avanza en sectores estratégicos como semiconductores y materiales avanzados, con alianzas recientes con universidades como Arizona State. Pero enfrenta los mismos retos energéticos que sus vecinos.

La inversión sigue, pero más selectiva

No hay que confundir desaceleración con derrumbe. Durante 2026 se proyectan 103 nuevos complejos industriales en 14 estados, con una inversión de 5,830 millones de dólares. Y México captó 23.6 mil millones de dólares de IED solo en el primer trimestre del año.

Lo que cambió es la dinámica. Las empresas extranjeras están siendo más selectivas: exigen certeza sobre suministro eléctrico, conectividad logística y disponibilidad de talento antes de comprometerse. El que llega hoy no llega con prisa ciega — llega con due diligence.

La oportunidad que dejó la grieta

Aquí está la ironía productiva: la crisis de infraestructura del nearshoring es, simultáneamente, una oportunidad enorme para las startups tecnológicas del norte.

Las empresas industriales de la región están buscando soluciones activamente en tres frentes:

• Gestión y almacenamiento energético: Baterías, generación distribuida, optimización de consumo en tiempo real.
• Logística y supply chain: Software para simplificar la operación en entornos de alta presión y conectividad compleja.
• Tecnología industrial: Automatización, visión por computadora, mantenimiento predictivo para manufactureras con presupuesto limitado.

El mercado está ahí. Son clientes reales, con problemas complejos y disposición a pagar por soluciones que funcionen. El ecosistema startup del norte tiene una ventana de oportunidad que pocas regiones del mundo pueden ofrecer: estar físicamente cerca del problema que necesitas resolver.

¿Qué sigue?

El nearshoring en el norte de México entró en su segunda fase. La primera fue capturar la demanda. La segunda es construir la infraestructura que sostenga lo que ya llegó — y la tecnología que optimice lo que viene.

La vacante ya no es industrial. Es de innovación.